경매초보는 어떻게 공부해야할까요? 많은 사람들이 처음 부동산 투자를 시작할 때 하는 실수 중 하나가 무작정 책과 강의를 듣는다는 점입니다. 하지만 이렇게 하면 절대 실력이 늘지 않아요. 왜냐하면 이론에만 치우친 채 실전 경험이 부족하기 때문이죠. 그래서 저는 초보투자자에게 먼저 모의입찰을 해보라고 추천드립니다. 직접 입찰표를 써보고 낙찰받고 명도하면서 배운 내용들을 토대로 실제 물건을 분석하다보면 자연스럽게 자신만의 노하우가 생기게 됩니다. 그리고 이러한 과정 속에서 진짜 고수분들이 어떤식으로 수익을 내는지 간접경험을 하게 되면 저절로 안목이 생기고 내공이 쌓이게 되죠. 이번 시간에는 제가 실제로 했던 모의입찰 사례를 통해서 초보자분들께 도움이 될만한 팁들을 알려드리도록 하겠습니다.
모의입찰이란 무엇인가요?
모의입찰이란 말 그대로 가상으로 입찰을 해보는 것을 말합니다. 이 글을 읽고 계신 여러분 모두 이미 한 번쯤은 법원에 가서 입찰표를 쓰고 보증금봉투를 넣고 개찰결과를 기다리는 경험을 해보셨을텐데요. 막상 현장에 가면 긴장되고 떨려서 제대로 된 판단을 하지 못하고 그냥 대충대충 쓰는 경우가 많습니다. 그렇게 해서 좋은 결과가 나온다면 다행이지만 그렇지 않은 경우엔 돈 낭비, 시간 낭비라는 생각이 들죠. 그렇기 때문에 미리미리 모의입찰을 해보면서 나라면 얼마짜리 물건에 입찰할지, 왜 그런 결정을 했는지 등을 정리해봐야 합니다. 그러면 나중에 실거래가 조사나 임장활동을 할 때 훨씬 수월하게 진행할 수 있죠.
실전처럼 하려면 어떻게 해야하나요?
실전과 똑같이 하고 싶다면 일단 대법원 사이트에 접속해서 사건번호를 검색하세요. 이후 해당물건의 매각기일공고문을 출력하면 되는데요. 공고문 맨 아래 부분에 보시면 최저매각가격 옆에 ‘최저매수신고가격’이라는 칸이 보일겁니다. 거기에 현재 나와있는 최저매각가격(감정평가액) 이상으로 적어주시면 됩니다. 만약 감정평가액이 10억원이라면 11억원 또는 12억원까지도 쓸 수 있다는 뜻이죠. 물론 너무 높게 쓰면 안 되겠죠? ^^; 또한 반드시 기일입찰표 양식을 다운받아서 써야 하는데요. 위 사진에서처럼 인적사항란에 주소지를 적고 도장을 찍은 후 날인부분에 도장을 찍어주면 됩니다. 참고로 무인발급기에서는 인감도장 대신 막도장을 찍을 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.
낙찰받은 후 명도는 어떻게 하죠?
명도라고 하면 대부분 어려워하시는데요. 앞서 말씀드린 바와 같이 권리분석상 아무런 문제가 없다면 크게 걱정할 필요 없습니다. 오히려 잔금납부기한인 약 2주 동안 점유자와 대화를 시도하거나 협상을 하면서 이사비를 조금이라도 받아내는 게 좋습니다. 그래야 다음 절차를 순조롭게 진행할 수 있거든요. 예를 들어 임차인이 배당요구종기일 이전에 전입신고를 했다면 대항력이 있어서 전액배당을 받을 수 있고, 반대로 말소기준권리보다 늦게 전입신고를 했다면 대항력이 없어서 일부보증금만을 배당받을 수 있습니다. 이럴 경우 나머지 보증금은 낙찰자가 인수해야 하니 주의해야겠죠? 따라서 우선순위임차인 여부를 파악하려면 등기부등본상의 근저당권 설정일을 살펴보시면 됩니다. 즉, 선순위근저당권설정일이 언제인지 체크하신 후 날짜로부터 역산해서 앞/뒤로 1~2년 사이에 전입신고를 마친 임차인이 있다면 최우선변제금액만큼 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 따져보셔야 합니다.
이제 본격적으로 모의입찰을 해볼 차례입니다. 첫 번째 단계는 시세조사 및 지역분석입니다. 네이버부동산 같은 포털사이트에서도 충분히 정보를 얻을 수 있지만 이왕이면 국토교통부 실거래가 공개시스템 홈페이지에 들어가서 최근 거래된 내역을 살펴보는 게 좋습니다. 특히 매매가와 전세가 추이를 살펴보면 향후 집값 상승여부를 가늠해볼 수 있겠죠? 두 번째 단계는 매물검색입니다. 원하는 지역의 아파트 단지별로 최소 5개 이상의 매물을 찾아봅니다. 이때 중개업소에 전화를 걸어 매도호가나 임대료 수준을 물어보는 것도 잊지 마세요. 세 번째 단계는 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람하는 것입니다. 소유관계, 채무관계, 가압류·압류 사항 등을 꼼꼼하게 살펴봐야겠죠? 네 번째 단계는 인근 공인중개사 사무소에 방문해서 상담을 받는 것입니다. 대략적인 시세파악뿐만 아니라 매수희망가도 물어볼 수 있겠네요. 마지막 다섯 번째 단계는 최종결정입니다. 마음에 드는 물건이 있다면 망설이지 말고 과감하게 입찰해야죠. 자, 지금까지 설명드린 내용을 토대로 모의입찰을 해보시기 바랍니다.
