특히 도심의 부동산 가격이 계속 치솟고 있습니다. 전국 콘도미니엄 가격은 13년 전에 비해 거의 두 배로 올랐습니다. 그래도 도심에서는 1억엔 이상의 고가 부동산이 잘 팔리고 있다고 합니다. 도내에서 부동산을 구입하는 부부는 페어 론을 받아 비용을 늘리고 있습니다만, 그렇다고 해도 전국 평균 급여 수입에는 미치지 못하는 차원에 진입하고 있습니다. 지금 부동산 시장에서는 어떤 일이 일어나고 있습니까? 실제 상황을 취재했습니다. (글・사진:오가와 마사노리 기자/Yahoo! JAPAN News 오리지널 특집 편집부)
1억엔 이상의 부동산은 93%가 거래 되었습니다.
치솟는 부동산 가격은 거품이라고 합니다. 국토교통성이 발표한 '부동산가격지수'에 따르면 2010년 평균이 100이라면 올해 4월 도쿄도의 콘도미니엄 평균 가격은 190.1로 최근 13년 동안 2배 가까이 올랐다. 2010년 도쿄의 신축 단독주택 평균은 100채에서 올해 4월 125.6호로 상승했다. 둘 다 코로나바이러스 전염병이 시작될 때까지 상대적으로 느리게 상승했지만 그 이후로 급증이 가속화되었습니다. 최근 몇 년 동안 도심의 콘도미니엄 가격이 크게 상승했습니다. 올해 11월에 미나토구에 오픈할 예정인 아자부다이 힐즈는 높이 330m를 자랑하는 64층 높이의 고층 타워로 구성되며, 평균 판매 가격은 20억 엔, 최고 가격은 200억 엔 이상입니다. 미나토구에도 있는 미타 가든 힐즈는 2025년에 완공될 예정이며, 최저 분양가는 2억 3천만 엔, 최대 45억 엔으로 알려져 있다. 초고가 부동산이라고도 할 수 있는 가격이지만, 최근에는 1억엔을 넘는 고가의 부동산이 팔리는 경우가 많다.
2023년 11월 오픈 예정인 아자부다이 힐즈
부동산경제연구소의 조사에 따르면 올해 7월 도쿄도 23구에서 1542채의 맨션이 매매돼 평균 가격은 1억3440만엔이었다. 7,000만엔 미만인 부동산은 20%를 조금 넘는 수준입니다. 전체 매물 중 약 93%가 1억엔 이상으로 절반 정도를 차지하고, 8000만엔에서 1억엔 사이 453채는 약 64%만 팔렸다. 그러나 일본의 평균 소득은 지난 20년 동안 증가하지 않았습니다. 국세청의 '민간부문 급여 통계 조사'에 따르면 평균 급여는 2000년 461만엔에서 2021년 443만엔으로 감소했다. 그 결과 부동산 가격이 상승함에 따라 일부 부동산 구매자는 지역 및 부동산 규모와 같은 원하는 조건을 검토해야 했습니다.
희망 지역은 포기하고 먼 지역에서 구입합니다.
도쿄의 IT 기업에 근무하는 샐러리맨의 나카무라 신지씨(가명·31세)씨도 매입 지역을 재검토해 주신 분도 계십니다. 2021년 10월, 결혼 3년차에 첫 아이가 태어나면서 부동산 매입을 검토하기 시작했다. 원래는 아내의 친가에서 가까운 조호쿠 지역의 임대 아파트에 살면서 근무처인 치요다구의 사무소에 출퇴근하고 있었습니다. 그래서 처음에는 전철로 통근할 수 있는 지역의 부동산을 찾기 시작했습니다. 나카무라 씨의 연수입은 약 800만엔. 상사에서 정규직으로 일하고 있는 아내는 연간 500만엔 정도를 벌고 있으며, 연간 가계 수입은 1,300만엔 정도. 매입 가격의 상한은 부부와 협의한 끝에 7000만엔으로 정해졌다. "아이가 2명 생기고 싶기 때문에 70제곱미터 정도의 3LDK 아파트를 새로 사고 싶었습니다. 그런 점을 염두에 두고 부부의 경우 최대 대출 금액이 7000만엔 정도가 될 것이라고 생각했다"고 말했다. 맨션 시장에 관한 기사는 모두 읽고, 인터넷으로 시세를 조사하면서 조호쿠 지역을 중심으로 검색했습니다. 그러나 출퇴근 30분 이내의 거리에 숙소가 거의 없었습니다. 결국 아라카와구 마치야역에서 도보 7분 정도 있는 콘도미니엄을 선택해, 가격은 7000만엔 정도로 예산에 맞췄다. 넓이도 70평방미터입니다. 검색을 시작한 지 약 6개월 후인 2022년 봄에 계약을 체결했습니다. 계약금은 없었고, 남편은 5,000만 엔, 아내는 2,000만 엔(남편과 아내 모두 주 채무자의 대출)을 받았습니다.
도덴 아라카와 선 마치야 역 (아프리카) (도쿄 사쿠라 트램)
지하철 치요다 노선을 통해 도심으로의 접근이 좋은 것 외에도, 이 지역은 향후 재개발이 예정되어 있기 때문에, 부동산 가치는 좀처럼 떨어지지 않는다고 생각했습니다. 그는 "자신이 일하는 곳과 더 가까워지고 싶다"고 말했지만, 현재 치솟고 있는 부동산 시장을 감안할 때 설득력 있는 선택이었다. 나카무라 씨처럼 생각보다 먼 곳에서 매입을 결정하는 경우가 늘고 있다고 부동산 중개업을 취급하는 부동산 유통 시스템의 사카즈메 쥰 씨가 지적합니다. "담보 대출을 받은 사람이 빌릴 수 있는 돈은 연소득의 7, 8배, 연소득이 1,000만 엔이면 7,000만 엔 정도라고 합니다. 그러나 이 연간 수입으로 도심의 현재 가격대로 구입하는 것은 상당히 어렵습니다. 그 경우 예상보다 먼 장소로 바꾸어 찾을 수밖에 없다"고 말했다.
'2022년 수도권 신축 단독주택 시공자 조사'(리크루트)에 따르면, 도쿄 23구에서 매입한 부동산의 입지가 10.1%로 2014년의 19.6%에 비해 절반 가까이 줄었다. 한편, 도쿄와 사이타마 현에서는 매입 건수가 증가하고 있습니다. 이 데이터는 또한 도쿄 23구에서 집을 살 계획이었던 사람들이 치솟는 부동산 가격으로 인해 교외로 이사할 수밖에 없었다는 것을 보여줍니다. 그러나 부동산 가격이 상승해도 인기 지역의 수요는 사라지지 않습니다.
"육아 중시" 야마노테선 외의 조건에 맞는 물건의 매입
공무원인 야마다 토오루씨(가명·30대 후반)는 2021년 6월에 스기나미구에 신축 단독주택을 매입했다. 야마다 씨의 아내도 상장 기업에서 일하고 있으며, 두 사람의 연간 가계 수입은 약 1,200만 엔입니다. 그때까지 조사이 지구의 공무원 주택에 살고 있었지만, 첫 아이가 보육원에 다니기 시작해 둘째 아이의 출산이 예정되어 있을 때, 「아이를 키우는 집」을 구입하기로 결심했다. 야마다 씨의 가장 중요한 포인트는 위치였습니다. "아내와 저는 둘 다 도심에서 일하고 있지만, 아이들을 어린이집에 맡겨야 하기 때문에 데리러 가야 하기 때문에 무슨 일이 생기면 빨리 귀가할 수 있기를 원했기 때문에 통근 시간을 30분 정도로 유지하고 싶었습니다." 출퇴근 시간을 기준으로 여러 부동산 중개소를 방문하고 도쿄의 여러 지역에 있는 부동산을 방문했습니다. 맨션이나 단독주택을 살펴 보았습니다만, 야마노테선의 물건은 비싸고, 조건에 맞는 것을 찾기가 어려웠습니다. 끈질긴 검색 결과, 신주쿠에서 전철로 약 10분 거리에 있는 스기나미구 고엔지에 적합한 부동산을 찾았습니다. 토지비는 5,500만엔, 건축비는 3,000만엔으로 총 8,500만엔입니다. 부지 면적은 작지만 연면적 100제곱미터의 3층 건물로 4인 가족이 살기에 충분하다. 가장 가까운 역에서 도보로 거의 15 분 정도 걸리지만 괜찮다고 생각했습니다. 모은 1,000만엔을 계약금으로 넣었습니다.
JR 주오선은 스기나미구 고엔지 방면으로 동서로 뻗어 있습니다
"나머지 7,500만 엔은 35년 동안 페어 대출로 대출을 받았고, 대출은 0.37%의 매우 낮은 이자율로 대출되었습니다. 월 지불액은 약 190,000엔입니다. 생활비를 공제하면 월급에서 남는 돈이 별로 없고, 솔직히 여유 돈도 별로 없지만 전반적으로 최선의 선택을 했다고 생각합니다." 그가 이렇게 생각하는 이유는 야마다가 집을 살 수 있는 유일한 시기였기 때문이다. 나의 최우선 순위는 아이들을 키울 시간이었다. "집을 사는 목적은 20년 정도 육아에 집중해서 좋은 환경을 만드는 것이었고, '5년 후에 싸겠다'고 해도 그 기간 동안 아이는 5년 정도 자랄 것입니다. 그 5년을 제대로 사용할 수 없으면 의미가 없습니다. 자녀 양육이 끝나면 대출금을 갚기 전에 부동산을 팔고 우리 둘이 살기 쉬운 아파트로 이사할 수 있습니다." 이 때문에 토지 가격이 떨어질 것 같지 않은 지역에서의 매입을 의식하고 있었습니다. 실제로 스기나미구의 공식 토지 가격은 전년 대비 약 4% 상승했습니다. 30년간 토지의 가격이 떨어지지 않으면 건물의 가치가 0으로 떨어져도 5,500만엔에 팔 수 있다. 그렇게 되면 30년 동안만 건물을 짓는 것으로 계산됩니다.
Yamada는 2년 전에 구매 결정을 내린 것을 기쁘게 생각합니다. 이는 치솟는 땅값 때문만이 아니라 주택 등 여러 가지 건축 자재 비용이 상승하고 있기 때문입니다. "지금 같은 지역에 같은 크기의 집을 사고 싶다면 9000만엔으로 살 수 없다." 야마다 씨의 말대로, 매입이 1, 2년 정도 늦어지면 가격이 1,000만엔 정도 오르는 것도 드물지 않습니다. 코로나 재난 이전에는 매입할 수 있었지만 코로나 재난 이후 감당할 수 없게 된 부동산은 신축과 중고 건축물 모두에서 볼 수 있습니다. 문제는 부동산 가격이 왜 이렇게 많이 오르느냐는 것이다.
치솟는 물가의 이면에 있는 두 가지 "충격"과 노동력 부족
지난 몇 년 동안 부동산 가격이 상승한 이유는 노동력 부족과 치솟는 건설 자재입니다. 일본건설건설인연합회에 따르면 2021년 1월 이후 2년간 건설자재 가격이 28% 올랐다. 그 원인은 목재 가격 급등하는 '목재 쇼크'와 철강 가격 급등하는 '철 쇼크'입니다. 이 두 가지 "충격"의 이면에는 코로나 바이러스 전염병으로 인한 감소와 회복이 있습니다. 경제산업성(METI)도 보고서에서 코로나 팬데믹 이전의 이상 날씨 등 자연환경의 변화도 목재 충격에 영향을 미치고 있다고 지적했다.
이미지: 건축자재 가격 상승으로 이어진 목재 쇼크(아프리카)
< 원래는 해충 피해와 산불 등으로 원자재 부족 현상이 있었고, 코로나로 제재소가 문을 닫을 수밖에 없었던 것에 더해져, 전 세계적으로 건축용 목재 수요가 증가함에 따라 목재 가격이 급등한 것이 계기가 되었습니다. 그리고 지금은 일본에서도 그 영향이 느껴지고 있습니다> (경제산업성 경제분석실) 전 세계적으로 코로나 팬데믹 이후 동시다발적인 경제 회복과 급격한 수요 확대로 치솟았던 아이언쇼크도 마찬가지다. 또한 일본에서는 인구 감소와 고령화로 인한 노동력 부족이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 이에 따라 건설현장 근로자 인건비 단가는 코로나 재난 전후 약 10% 상승했다. 조금 더 앞을 내다보면 이러한 가격을 인상할 가능성이 있는 요인도 있습니다. 2024년 업무 방식 개혁입니다. 내년 4월부터 화물차 운전사와 건설사에 대한 일일 근로시간 제한이 강화되는 '2024년 문제'가 다가오고 있다. 현재는 인력 부족을 보완하기 위해 장시간 노동이 계속되고 있지만 내년 봄부터는 어려울 전망이다. 그렇게 되면 인건비가 더 오를 수 있습니다. 이런 상황에 비추어 볼 때 앞으로도 부동산 가격이 계속 치솟을 수 있는 여건이 조성된 것으로 보인다. 지금도 도쿄의 부동산은 평균적인 샐러리맨이 구입하기 매우 어렵지만, 점점 더 손이 닿지 않는 곳이 될 수 있습니다.
그러나 처음에 언급했듯이 더 비싼 부동산이 도심에 가까울수록 더 비싸게 판매됩니다. 앞서 말한 부동산 유통 시스템인 사카즈메 씨가 설명합니다. "도쿄 5구(지요다구, 주오구, 미나토구, 시부야구, 신주쿠구)로 알려진 인기 지역인 타와만은 일본에서 매물로 나오면 즉시 매물이 나오는 상황입니다. 최근에는 일본인 중에서도 1억엔 이상의 부동산을 쉽게 살 수 있는 부유층이 늘고 있고, 주거용 부동산 이외에도 서너 채의 부동산을 사는 사람도 있다"고 말했다.
지요다(千代田)와 미나토(南月)를 포함한 도쿄 중심부의 5개 구(區)의 주민 소득이 크게 증가했다
왜 이런 일이 발생합니까? 조사해 보니 시내 5개 구민의 소득이 지금까지에 비해 크게 늘었다.
(일러스트: 라치카)
총무성의 과세 기준 조사에 따르면, 아베믹스를 본격적으로 추진한 제2기 아베 신조 내각이 시작된 2013년 급여 생활자의 평균 소득은 시부야구 702만엔, 지요다구 848만엔, 미나토구 901만엔이었다. 그러나 2022년에는 시부야구 1,000만 3,000엔, 지요다구 1,077만 엔, 미나토구 1,471만 9,000엔으로 시부야구 1.4배, 지요다구 1.27배, 미나토구 1.63배로 소득이 크게 증가했습니다. 전체 인구의 평균 소득은 감소하고 있었지만 도심의 일부 지역에서는 반대로 크게 증가했습니다. 최근 10 년간의 가장 큰 변화는 이른바 소득 격차에 의해 고가의 부동산을 살 수있는 사람이 늘어나 도심에 사람이 모이고 있다는 것입니다. 동시에 여성의 고용 증가로 인해 가계 소득도 증가하고 있습니다. 올해 7월 닛세이 종합 연구소의 보고서는 통계 조사 결과에서 <아내의 연소득이 높을수록 남편의 비율이 높아지는 경향이 있다>고 분석했다.
(일러스트: 라치카)
< 2022년에는 연수입 1,000만엔 이상의 아내 중 연수입 1,000만엔 이상의 남편도 72.7%로 늘어나고, 연수입이 200만엔 미만인 아내를 제외하면 아내의 연소득이 낮을수록 연소득이 상대적으로 낮은 남편의 비율이 높은 것으로 나타났다. 즉, 연소득이 높거나 낮은 사람들이 부부라는 사실은 부부(가구) 사이에 경제적 격차가 존재한다는 것을 시사한다> 현재 부동산 시장의 현상은 이러한 구매 인구 통계의 변화와 격차가 뚜렷해지고 있다는 것입니다. 그렇다면 향후 부동산 시장은 어떻게 될까요?
앞으로의 부동산은 상황에 따라 '삼극'이 될 것입니다
부동산 컨설턴트인 나가시마 오사무는 "부동산의 삼극화가 심화될 것"이라고 전망했다. "첫째, 도쿄 중심부의 5개 구(一都)를 중심으로 미나토구와 같은 인기 지역의 부동산 가격이 상승하고, 둘째, 역에서 멀리 떨어진 지역 등 불편하고 조건이 좋지 않은 지역의 부동산 가격이 점차 하락합니다. 이러한 조건의 허용 범위는 점차 좁아지고 가격이 점차 하락하는 지역이 있을 것입니다. 세타가야구의 조건도 마찬가지다. 셋째, 빈집이 문제가 된 것처럼 살 사람이 없는 곳의 부동산은 거의 가치가 없어질 것이다. 이런 식의 '삼분극'이 진행될 것"이라고 말했다.
5 개 중앙 구와 같은 대도시에서는 인기가 떨어지지 않고 다른 지역은 조건에 따라 선택됩니다. 구체적으로는 주로 '도심으로의 접근성', '가장 가까운 역과의 거리', '주변 환경(학교, 병원, 슈퍼마켓 등)'의 조합이 핵심이며, 이러한 조건을 충족하지 않는 지역에서는 가격이 하락합니다. 도쿄 23구의 도심까지 통근 30분 이내 등 조건이 좋은 부동산의 가격이 치솟고 있고, 연간 가계 소득이 1,000만엔 미만이면 대출을 받기 어렵다. 그럴 때는 어쩔 수 없이 「도심에서 조금 떨어진다」 「역에서 도보 15분」등의 조건을 낮추고, 예산에 맞는 물건을 물색해 둡시다. 부동산 가격이 높을수록 부동산 격차는 더 커집니다. 가격이 떨어질 것 같지 않은 지역이라면 향후 판매할 때 구매자를 찾는 데 어려움은 없지만, 인기가 없는 지역이라면 구매자를 찾기 어려워집니다. 또, 맞벌이 가정이 늘어나고 있기 때문에, 일과 육아를 양립할 수 있는 곳을 선택하고 싶다고 하는 사람도 있습니다. 교차점은 향후 부동산 가격에 반영될 것입니다. 인구 감소, 출산율 저하, 인구 고령화, 소득 격차가 두드러지면서 부동산 선택에 따라 특정 지역의 계층화가 진행될 가능성이 있습니다.
